Cómo se calculan los intereses de una hipoteca o préstamo: guía completa

¿Por qué al principio de tu hipoteca casi todo lo que pagas son intereses y apenas reduces lo que debes? ¿Por qué el banco te ofrece un TIN del 3% pero la TAE es del 3,47%? ¿Cómo afecta exactamente una subida del Euríbor a tu cuota mensual? Saber cómo se calculan los intereses de una hipoteca o préstamo no es solo una curiosidad matemática: es información que te permite negociar mejor, comparar ofertas con criterio y tomar decisiones de amortización anticipada que pueden ahorrarte miles de euros. En esta guía te lo explico todo desde cero, con ejemplos reales y una calculadora interactiva.

Cómo funciona un préstamo: el concepto básico

Cuando el banco te presta dinero, no te lo regala. A cambio de darte ese capital hoy, te cobra un precio: los intereses. La mecánica básica es sencilla: recibes una cantidad (el capital o principal), te comprometes a devolvérsela en un plazo determinado, y durante ese tiempo pagas un porcentaje periódico sobre el dinero que aún debes.

El elemento clave que mucha gente no entiende es este: los intereses no se calculan sobre el total que pediste al principio, sino sobre el capital pendiente en cada momento. Es decir, sobre lo que aún debes. Por tanto, a medida que vas devolviendo el préstamo, el capital pendiente baja y, con él, la parte de cada cuota que va a intereses.

Este principio, que parece evidente, tiene una consecuencia práctica muy importante: al inicio del préstamo, cuando el capital pendiente es máximo, pagas muchos intereses y devuelves poco capital. Al final, cuando casi has devuelto todo, ocurre justo lo contrario. Esta asimetría es la base del sistema de amortización más utilizado en España para hipotecas y préstamos personales: el sistema francés.

El sistema de amortización francés: por qué pagas más intereses al principio

El sistema de amortización francés es el método estándar que utilizan los bancos españoles para calcular las cuotas de hipotecas y préstamos personales. Su característica principal es que la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo —siempre pagas lo mismo cada mes— pero la composición interna de esa cuota cambia mes a mes.

Cada cuota mensual tiene dos partes: una parte de intereses y una parte de amortización de capital. Al principio, la parte de intereses es muy alta (porque el capital pendiente es máximo) y la de amortización es pequeña. Con cada pago, el capital pendiente se reduce un poco, los intereses del siguiente mes son algo menores, y por tanto la parte de amortización crece. Este proceso se repite mes a mes hasta que en el último pago casi todo es capital y prácticamente nada son intereses.

El resultado visual de este sistema es una curva: si representas gráficamente cómo evoluciona la parte de intereses y la parte de capital en cada cuota, las dos líneas se cruzan aproximadamente en el ecuador temporal del préstamo. Antes de ese cruce, pagas más intereses que capital. Después, más capital que intereses.

¿Por qué se llama «francés»? Históricamente porque fue sistematizado en Francia en el siglo XIX, aunque hoy es el estándar en prácticamente toda Europa occidental.

La fórmula del cálculo de intereses paso a paso

Calcular los intereses de una hipoteca o préstamo con el sistema francés requiere dos pasos: primero calcular la cuota mensual fija, y después descomponerla cada mes en su parte de intereses y su parte de amortización.

Paso 1: Calcular la cuota mensual

La fórmula matemática de la cuota mensual constante es la siguiente:

Donde:
— Capital es el importe total del préstamo
— i es el tipo de interés mensual (el tipo anual dividido entre 12)
— n es el número total de cuotas (los años del préstamo multiplicados por 12)

Ejemplo práctico: hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3% anual

i (mensual) = 3% / 12 = 0,25% = 0,0025
n = 25 × 12 = 300 cuotas

Paso 2: Descomponer cada cuota

Para cualquier mes concreto, la parte de intereses y la parte de capital se calculan así:

Intereses del mes = Capital pendiente × i mensual
Amortización del mes = Cuota total − Intereses del mes
Capital pendiente nuevo = Capital pendiente anterior − Amortización del mes

En el primer mes del ejemplo anterior:
Intereses mes 1 = 150.000 × 0,0025 = 375 €
Amortización mes 1 = 711,35 − 375 = 336,35 €
Capital pendiente tras mes 1 = 150.000 − 336,35 = 149.663,65 €

En el mes 2:
Intereses mes 2 = 149.663,65 × 0,0025 = 374,16 €
Amortización mes 2 = 711,35 − 374,16 = 337,19 €

Y así sucesivamente durante los 300 meses. La cuota es siempre 711,35 €, pero cada mes se reparte de forma diferente.

El dato más revelador de este cuadro es el total: por una hipoteca de 150.000 euros al 3%, a lo largo de 25 años acabas pagando 213.406 euros. Es decir, 63.406 euros solo en intereses, un 42% adicional sobre el capital inicial. Este coste total es lo que hace tan importante entender bien los intereses de una hipoteca o préstamo antes de firmar.

TIN vs TAE: la diferencia que el banco no siempre explica bien

Cuando el banco te ofrece una hipoteca, aparecen siempre dos tipos de interés: el TIN y la TAE. Entender la diferencia entre ambos es fundamental para comparar ofertas correctamente, porque el banco puede destacar el TIN más bajo mientras que el coste real —la TAE— es significativamente mayor.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés puro que se aplica al capital prestado. Es el dato que se usa en la fórmula de cálculo de la cuota mensual. Sin embargo, el TIN no incluye las comisiones, los gastos de apertura, los seguros vinculados ni otros costes asociados al préstamo.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí los incluye todos. Está calculada siguiendo una fórmula estandarizada regulada por el Banco de España, lo que permite comparar productos de diferentes entidades en igualdad de condiciones. Además, la TAE tiene en cuenta el efecto de la capitalización: no es lo mismo pagar intereses mensualmente que anualmente.

La regla práctica es clara: para comparar hipotecas o préstamos de diferentes bancos, usa siempre la TAE, no el TIN. Un préstamo con TIN del 3% puede tener una TAE del 3,8% si tiene comisiones altas, mientras que otro con TIN del 3,2% puede tener una TAE del 3,3% si no tiene apenas gastos adicionales. El segundo es más barato aunque tenga el TIN más alto.

El cuadro de amortización: cómo leerlo e interpretarlo

El cuadro de amortización —también llamado tabla de amortización o plan de pagos— es el documento que detalla, mes a mes, cómo evoluciona tu préstamo desde el primer pago hasta el último. El banco está obligado por ley a entregártelo antes de la firma.

Cada fila del cuadro corresponde a un mes y tiene siempre las mismas columnas: número de cuota, fecha de pago, importe total de la cuota, parte de intereses, parte de amortización de capital y capital pendiente tras ese pago.

Saber leer este cuadro te permite tomar decisiones estratégicas muy importantes. Por ejemplo, si estás pensando en amortizar anticipadamente una parte del préstamo, el cuadro te permite ver exactamente cuánto capital pendiente tienes en este momento y calcular el ahorro en intereses futuros que conseguirías con esa amortización. También te permite identificar en qué punto de la vida del préstamo te encuentras: si llevas pocos años, la mayor parte de tus pagos han ido a intereses; si llevas muchos, ya has pagado la mayoría del coste financiero.

Un error habitual es pensar que si llevas pagada la mitad de las cuotas, has devuelto la mitad del capital. No es así. Por la asimetría del sistema francés, después de pagar la mitad de las cuotas de un préstamo a 25 años, todavía debes aproximadamente el 60% del capital original.

Cómo afecta el Euríbor a tu cuota mensual

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más utilizado en España para las hipotecas a tipo variable: tu cuota se calcula como Euríbor más un diferencial fijo pactado con el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,8%).

Cuando el Euríbor sube, sube tu tipo de interés efectivo y, por tanto, sube tu cuota. Cuando baja, ocurre lo contrario. La revisión de la cuota suele ser anual o semestral, usando la media del Euríbor del mes anterior a la revisión.

El impacto concreto en euros depende del capital pendiente y el plazo restante. Un ejemplo ilustrativo: para 100.000 euros pendientes en una hipoteca a 25 años, cada punto porcentual de subida del Euríbor equivale a aproximadamente 46-50 euros más al mes. Por tanto, si el Euríbor sube del 2% al 3%, tu cuota aumenta unos 47 euros mensuales por cada 100.000 euros pendientes.

En junio de 2026, el Euríbor a 12 meses se sitúa en torno al 2,80%, tras la subida de tipos del BCE del 11 de junio al 2,25%. Esto significa que quienes revisen su hipoteca variable en los próximos meses verán un incremento notable respecto a la revisión anterior, cuando el Euríbor estaba en el 2,08%.

Si quieres entender mejor el contexto macroeconómico actual y su efecto sobre el BCE, puedes consultar nuestro análisis del acuerdo de paz en Irán.

Amortización anticipada: cuándo conviene y cuánto ahorras

La amortización anticipada consiste en devolver al banco una cantidad extra de capital antes del plazo previsto. Puede ser parcial —reduces el capital pendiente pero sigues pagando cuotas— o total —cancelas completamente el préstamo antes del vencimiento.

Cuando amortizas anticipadamente, tienes dos opciones: reducir la cuota mensual manteniendo el plazo original, o reducir el plazo manteniendo la cuota mensual. La segunda opción —mantener la cuota y acortar el plazo— es casi siempre más ventajosa desde el punto de vista del ahorro en intereses, porque liquidas el capital antes y por tanto pagas intereses durante menos tiempo.

Conviene amortizar anticipadamente cuando tienes un tipo de interés alto o las condiciones del mercado no te permiten obtener una rentabilidad superior con ese dinero. Por ejemplo, si tu hipoteca está al 3,5% y puedes amortizar, estás ahorrando de forma segura un 3,5% sobre ese capital —equivalente a una inversión sin riesgo al mismo tipo.

Sin embargo, antes de amortizar debes comprobar dos cosas. Primera: si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada (la ley la limita pero puede existir). Segunda: si el dinero que destinarías a amortizar te generaría más rentabilidad invertido, por ejemplo en un fondo indexado o en bonos del Tesoro, que en el artículo de renta fija analizamos con detalle.

La regla general: si tu tipo hipotecario es superior a la rentabilidad neta que puedes obtener con ese capital de forma segura, amortiza. Si es inferior, invierte la diferencia.

Calculadora de hipoteca y préstamo

Introduce los datos de tu hipoteca o préstamo y obtén al instante la cuota mensual, el total de intereses que pagarás y el cuadro de amortización completo mes a mes.

Tipo fijo, variable o mixto: qué implica cada uno para los intereses de tu hipoteca

Una vez que entiendes cómo se calculan los intereses de una hipoteca, la elección entre tipo fijo, variable o mixto tiene una lógica mucho más clara.

La hipoteca a tipo fijo aplica el mismo TIN durante toda la vida del préstamo. Tu cuota no cambia nunca, independientemente de lo que haga el Euríbor. Pagas más certeza y generalmente un tipo inicial algo más alto, pero te proteges completamente ante subidas del Euríbor. En el contexto actual, con el Euríbor en el 2,80% y el BCE subiendo tipos, el 93% de las nuevas hipotecas firmadas en España se están cerrando a tipo fijo.

La hipoteca a tipo variable aplica el Euríbor más un diferencial fijo acordado con el banco. Tu cuota cambia en cada revisión —anual o semestral— según el nivel del Euríbor en ese momento. Cuando el Euríbor está bajo, pagas menos; cuando sube, pagas más. Históricamente ha sido más barata en términos de intereses totales pagados, pero con la volatilidad actual implica mayor incertidumbre.

La hipoteca mixta combina un período inicial a tipo fijo —habitualmente entre 3 y 10 años— seguido de un tramo variable referenciado al Euríbor. Es una solución intermedia que ofrece estabilidad inicial y potencial ahorro si el Euríbor baja después del período fijo.

No existe una opción universalmente mejor. La elección depende de tu tolerancia al riesgo, tu horizonte temporal, tus expectativas sobre los tipos de interés y tu capacidad de absorber variaciones en la cuota mensual. Si quieres entender cómo el entorno macroeconómico actual afecta a los tipos de interés, puedes consultar nuestro análisis sobre el impacto económico del conflicto en Oriente Medio.